Propriété - 150 m² - 8 pièces à Agen-d'Aveyron

Opportunité stratégique à Agen d'Aveyron (15 min de Rodez). Bâtisse en pleine propriété comprenant 2 appartements loués + fort potentiel d'extension (3ème lot de 75m²). Rendement brut immédiat : 6% / Cible : >10% (potentiel d'extension 3ème lot).
1. PERFORMANCE LOCATIVE ACTUELLE
• Configuration : Bâtisse de 150 m² habitables divisée en 2 appartements T4.
• Revenus : 900 € HC / mois (450 € x 2). Baux en cours (levier de croissance possible).
• Situation : Zone tendue (proximité CHU, Gare, Aéroport), garantissant une vacance locative proche de zéro.
2. POTENTIEL DE CRÉATION DE VALEUR (LE 'PLUS' BUSINESS)
L'actif offre un levier de rentabilité immédiat grâce à ses volumes exploitables :
• Aménagement des combles : +75 m² au sol, disponibles pour la création d'un 3ème lot (Studio ou T2) ou restructuration en duplex type 'Loft' de 2 appartements verticaux. C'est le produit idéal pour un investisseur cherchant à créer de la valeur (déficit foncier possible).
• Dépendances : 3 garages au total (dont un non attenant) + cour privative de 300 m². Bonus Foncier : 3 garages « boxables » pour booster le rendement. Possibilité de détacher le garage non attenant pour une revente séparée ou une location indépendante (env. 60-80 €/mois).
3. BILAN FINANCIER ÉVOLUTIF
• Scénario 1 (Actuel) : Cash-flow immédiat avec les 2 baux en cours.
• Scénario 2 (Optimisation) : Création du 3ème lot + location des garages = augmentation significative de la rentabilité brute et de la valeur de revente.
4. OPTIMISATION FISCALE & STRATÉGIE DE DÉTENTION
Ce projet offre deux leviers fiscaux majeurs pour gommer votre imposition :
Option 1 : Le Déficit Foncier (Location nue)
Idéal pour les investisseurs fortement imposés (TMI 30% ou 41%). Les travaux de création du 3ème lot dans les combles et la rénovation des T4 existants sont 100% déductibles de vos revenus fonciers, et même de votre revenu global (jusqu'à 10 700 €/an).
Option 2 : Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
En louant ces appartements meublés, vous bénéficiez de l'amortissement comptable du bien et des travaux. Résultat : Des revenus locatifs nets d'impôts pendant 10 à 15 ans.
5. FICHE TECHNIQUE & ATOUTS STRATÉGIQUES
• Localisation : Agen d'Aveyron, commune prisée pour son cadre de vie et sa connexion directe aux bassins d'emploi de Rodez.
• État : Cachet de la pierre, configuration flexible.
• Annexes : Rez-de-chaussée technique avec grands garages et accès extérieur.

'Potentiel rare sur le secteur d'Agen d'Aveyron. Idéal pour un premier immeuble de rapport ou pour diversifier un patrimoine existant avec un actif à forte valeur ajoutée

Dossier complet (Visite virtuelle, plans de niveaux et diagnostics) disponible sur demande.
Contactez-nous pour une étude de rendement personnalisée sur ce projet à triple potentiel.

Chauffage au fioul, isolation des combles, fenêtre PVC double vitrage, toiture en lauze, électricité conforme.
DPE E – GES E
TF 2024 : 1.390€
Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr »