Maison ancienne - 172 m² - 8 pièces à Lédignan

Posé sur le piémont cévenol, au carrefour de Nîmes, Alès et Montpellier, ce village allie vie pratique et authenticité. Établissements scolaires, commerces, professionnels de santé et transports composent un environnement complet aux portes du Parc National des Cévennes.

Une maison vigneronne réinventée de près de 180 m²
Cette demeure de 120 ans a été entièrement rénovée avec un juste équilibre entre patrimoine et confort contemporain. Surprenante par son calme intérieur grâce à l'isolation phonique, par ses volumes généreux et ses 380 m² au sol. Surprenante par cette quiétude en franchissant le seuil de cet écrin sécurisé, au coeur du village tout en demeurant préservé dans une bulle d'intimité.

Le rez-de-chaussée
Un appartement T2 de 45 m² totalement indépendant ouvre des perspectives immédiates : revenus locatifs, cabinet professionnel, galerie d'art. Une chambre de 17 m² avec salle d'eau et toilettes complète ce niveau. Le garage de 45 m² accueille deux véhicules avec de généreux rangements. Deux locaux techniques de 18 m² chacun laissent place aux batteries d'une future installation solaire sous le soleil languedocien.

L'étage révèle son caractère
L'escalier mène à une chambre de 19 m² avec salle d'eau privative et toilettes, puis à la salle à manger de 22 m² dialoguant avec l'espace bien-être. Une grille en fer d'origine ouvre sur un couloir aux pierres apparentes desservant une chambre de 10 m², une salle d'eau généreuse, avant de dévoiler le coeur de la maison : 55 m² de pièce de vie avec cuisine américaine et mezzanine, prolongés par une terrasse en travertin de 20 m² au nord, idéal l'été.

L'espace bien-être - 70 m²
Piscine intérieure chauffée de 8 x 4 m avec jacuzzi intégré, transformant chaque journée en parenthèse estivale. La terrasse traversante à l'abri des regards de plus de 40 m² crée une continuité parfaite entre intérieur et extérieur toute l'année.

Les atouts
Climatisation réversible, VMC double flux, menuiseries PVC double vitrage, toiture refaite, vue dégagée, pierres apparentes. Aucuns travaux à prévoir. Une piscine en dur qui demande peu d'entretien.

Perspectives
Résidence familiale avec revenus complémentaires, cabinet professionnel, maison d'hôtes, habitat multigénérationnel. Potentiel d'autonomie énergétique via une installation solaire.

Informations clés
Surface habitable : 172 m²
Surface totale au sol : 383 m²
Espaces extérieurs : environ 65 m²
Prix : 459 000 € FAI (honoraires 5% TTC inclus, charge vendeur)
Taxe foncière : 2 404 €/an
DPE : D | GES : C
Consommation énergétique estimée (réf. 2021) : entre 3 070 € et 4 210 €/an
Informations sur les risques : www.georisques.gouv.fr

Contacts
Ellen Veensma : 06 61 96 66 84 | e.veensma@immoangels.com
France Dholander : 06 22 94 47 77 | f.dholander@immoangels.com

Agent commercial enregistré au RSAC de Nîmes sous le n° 512 226 986 / 484 885 932

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 3125.00 et 4229.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller IMMO ANGELS : Ellen Veensma
Agent commercial (Entreprise individuelle)
RSAC 512226986
RCP RCACO-26-033431